Die Veräußerung von Immobilien gilt als private Vermögensverwaltung und Veräußerungsgewinne sind steuerfrei. Dies gilt nicht, wenn die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wird. Dann entstehen Einkünfte aus Gewerbebetrieb mit Einkommensteuer und Gewerbesteuer auf Verkaufsgewinne und bisher privat gehaltene Immobilien gelten rückwirkend als Betriebsvermögen.
Zentral sind die 3-Objekte-Grenze, die 5-Jahresfrist, die Nutzungsdauer sowie die Verkaufsabsicht bereits beim Erwerb. Der Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren gilt als Regelvermutung für gewerblichen Grundstückshandel. Als „Objekt“ gelten Grundstücke, Gebäude und Miteigentumsanteile. Ein Gebäude, das in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, kann als 1 Objekt gelten.
Ohne Überschreiten der 3-Objekte-Grenze kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn von Anfang Verkaufsabsicht bestand, wenn eine Immobilie nur kurz gehalten wird und intensive Aktivitäten wie Sanierung, Aufteilung in Wohnungseigentum und anschließende Vermarktung auf anfängliche Gewinnerzielungsabsicht hindeuten.
Werden mehrere Objekte innerhalb von 5 Jahren verkauft, die zuvor mindestens 10 Jahre vermietet wurden, spricht dies für private Vermögensverwaltung.
Kurze Nutzungsdauer und schnelle Verkäufe sind hingegen ein Indiz für die gewerbliche Gewinnerzielungsabsicht und damit steuerpflichtig.
Nach der Verklammerungsrechtsprechung können selbst wenn weniger als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren verkauft werden, Tätigkeiten wie der Erwerb, Bebauung, Vermietung und Verkauf „verklammert“ werden und insgesamt als gewerblich gelten. Besondere Umstände können gegen die Gewerblichkeit sprechen, wie z. B. Erbteilung, Zwangsversteigerung oder
Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung.
Zur Vermeidung von gewerblichem Grundstückshandel sollten mindestens 10 Jahre Haltedauer eingeplant und Objekte langfristig vermietet werden. Eine anfängliche Verkaufsabsicht sollte beim Erwerb nicht erwähnt und Indizien, wie z.B. längere Nutzung, langfristige Finanzierung, Vermietungskonzept oder Renovierung zur Eigennutzung sollten dokumentiert werden.
Das Zusammenfallen von mehreren wertsteigernden Maßnahmen sollte vermieden werden. Besondere Lebenssituationen sollten dokumentiert werden, wenn sie darauf hindeuten, dass trotz
Veräußerung mehrerer Objekte kein Gewerbe vorliegt. Ebenso sollte die Wiederholung planmäßig systematischer Abläufe vermieden werden, die auf ein Geschäft oder Gewerblichkeit hindeuten.
Starres Abprüfen einzelner Kriterien genügt nicht. Je nach Situation kommen weitere Gesichtspunkte zum Tragen, wie zum Beispiel die Übernahme von Gewährleistungspflichten, die von
Privaten nicht geleistet werden oder kurzfristige Finanzierungen.
