Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer einer Immobilie gegen den Willen der anderen Eigentümer die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft erzwingen.
Die Verteilung des Übererlöses erfolgt nur aufgrund übereinstimmender Erklärungen aller Beteiligten. Anderenfalls wird der Übererlös bei Gericht hinterlegt.
Eine Verteilung auf Basis der Grundbucheintragung oder eines Erbscheins kann dann nur im Klageweg erzwungen werden. Durch taktisch kluges Vorgehen kann ein Miteigentümer diesen Nachteil vermeiden, indem er nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch eine Grundschuld zulasten seines Miteigentumsanteils eintragen lässt. Der Nominalbetrag der Grundschuld sollte dem Wert des belasteten Miteigentumsanteils angepasst werden und anteilige Verfahrenskosten berücksichtigen. Die Grundschuld muss nach dem Zuschlag bei Gericht angemeldet werden.
Der betroffene Eigentümer erhält dann den ihm als Grundschuldgläubiger zustehenden Nominalwert der Grundschuld direkt ausgezahlt, ohne dass die anderen Beteiligten die Auszahlung blockieren können. Nur der verbleibende Betrag bildet den Übererlös, der nur durch übereinstimmende Erklärungen aller Beteiligten verteilt wird.
Wenn die Grundschuld schon vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch eingetragen wurde, fällt sie als bestehend bleibendes Recht ins geringste Gebot. Das bedeutet, dass ein Ersteher den Nominalwert nur dann an den Gläubiger der Eigentümergrundschuld zahlen muss, wenn er die Löschung der Grundschuld erstrebt. Anderenfalls muss der Grundschuldgläubiger/vormaliger Miteigentümer den Ersteher verklagen und sodann vollstrecken.
Wird die Grundschuld vor dem Versteigerungsvermerk eingetragen, muss zugunsten der anderen Beteiligten nach § 182 Abs. 2 ZVG ein Ausgleichsbetrag gebildet und im geringsten Gebot berücksichtigt werden. Das führt faktisch zu einer Verdoppelung des Grundschuldbetrags. Der Ausgleichsbetrag ist jedoch Teil des Übererlöses. Er nimmt daher am gerichtlichen Verteilungsverfahren teil mit der Folge, dass sich alle Beteiligten über die Verteilung des Ausgleichsbetrags einigen müssen.
Es besteht das Risiko, dass die Immobilie unter diesen Bedingungen nicht versteigerbar ist, etwa wenn das geringste Gebot wegen des Ausgleichsbetrags den Verkehrswert der Immobilie übersteigt.
Wegen Einzelheiten bedarf es der Beratung durch einen im Zwangsversteigerungsrecht erfahrenen Rechtsanwalt.
