Bei Grundstücksgemeinschaften hat jeder Beteiligte Anspruch auf Auseinandersetzung. Dieser Anspruch besteht bei Bruchteils- und Erbengemeinschaften jederzeit und bei GbR/OHG nach Kündigung, wenn die Satzung nichts Entgegenstehendes enthält.
Der Wunsch nach Auseinandersetzung entsteht, wenn eine Partei Liquidität braucht, Streit über die Verwaltung besteht oder die Parteien aus persönlichen Gründen nicht mehr miteinander wollen. Wenn sich Parteien nicht über einen freihändigen Verkauf einigen, bleibt jeder Partei die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung zu betreiben.
Liegt ein wichtiger Grund vor, besteht bei Bruchteilsgemeinschaften Anspruch auf Teilungsversteigerung, selbst dann, wenn dieser vertraglich ausgeschlossen wurde. Ist der Teilungsausschluss im Grundbuch eingetragen, muss vor der Zwangsversteigerung Teilungsklage erhoben und der wichtige Grund bewiesen werden. Ohne Grundbucheintragung muss der Gegner Drittwiderspruchsklage erheben und darlegen, dass kein wichtiger Grund vorliegt.
Früher ging man davon aus, dass bei einer Teilungsversteigerung weniger Ertrag erzielt wird als beim Verkauf. In dieser Absolutheit ist das nicht richtig. In unserer Kanzlei hatten wir Fälle, bei denen Versteigerungserlöse von mehr als 150 % des von den Gutachtern ermittelten Verkehrswerts erzielt wurden.
Eine Teilungsversteigerung kann aus verschiedenen Gründen attraktiv sein: Diese kann gegen den Willen der anderen Beteiligten durchgeführt werden. Der Antrag kann bis zum Zuschlag zurückgenommen werden, z.B., weil die Beteiligten sich doch noch einigen oder weil die Gebote nicht gut genug sind. Dem Ersteher stehen keine Gewährleistungsnsprüche zu. Die Frage nach arglistigem Verschweigen von Mängeln stellt sich nicht. Aktuell kann die Versteigerung deshalb bei Wohnungseigentum interessant sein, wenn die WEG hohe Umlagen zur energetischen Sanierung des Objekts beschlossen hat. Die Gemeinschaft vermeidet den Streit darüber, ob und welcher Gutachter beauftragt wird und wer ihn bezahlt, weil das Gericht einen neutralen Gutachter bestellt. Schließlich sparen die Beteiligten die Maklerkosten! Der ‚Vertrieb‘ durch das Gericht ist manchmal attraktiver, weil die Zwangsversteigerungen vom Gericht veröffentlicht werden. Diese Veröffentlichungen werden von Immobilienportalen, Maklern und Investoren regelmäßig abgefragt.
Auch für Bieter eine Versteigerung ggf. attraktiv, weil gem. § 42 ZVG i.V.m. § 299 ZPO jede Person auf Antrag Akteneinsicht erhält und so vom Inhalt des Grundbuchs und Gutachten Kenntnis erhält. Teilweise erhält man das Wertgutachten und den Inhalt des Grundbuchs sogar elektronisch.
Wer einen zusätzlichen Vorteil generieren will, belastet seinen Anteil mit einem Grundpfand-recht und lässt den Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben, weil in diesem Fall dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Mieter zusteht. Die Teilungsversteigerung ist daher ein oft unterschätztes Gestaltungsmittel – ein erfahrener Anwalt handhabt das elegant….
