Der Kauf einer vermieteten Immobilie wird von Anlegern gerade in unsicheren Zeiten als gute und sichere Geldanlage angesehen. Die Immobilie wird begutachtet, geprüft und Renditeberechnungen werden erstellt. Die steuerlichen Risiken bleiben oft ungeprüft, obwohl diese den Wert der Investition vernichten können!
Der Gesetzgeber hat mit § 75 AO eine Regelung geschaffen, wonach der Erwerber eines Betriebs für Steuern des Verkäufers haftet. Nur wenige private Investoren wissen, dass diese Haftungsregelung auch beim Kauf vermieteter Immobilien gelten kann.
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt steuerrechtlich als eine Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S.d. § 75 AO, wenn der Käufer in die Mietverträge eintritt, weil eine solche Immobilie als Unternehmen oder gesondert geführter Betrieb angesehen wird. Gem. § 75 AO haftet der Erwerber für Steuern des Veräußerers, die in der Zeit vor dem Verkauf entstanden sind und vom Verkäufer nicht bezahlt wurden.
In diesen Fällen haftet der Käufer für alle Steuern, die mit der Immobilie zusammenhängen bis zur Höhe des Wertes der gekauften Immobilie, ohne Abzug des Kaufpreises. Diese Haftung ist begrenzt auf Steuern, die seit Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres entstanden sind. Ist die vermietete Immobilie vom Verkäufer als Gewerbe betrieben worden, haftet der Käufer, wenn er die Firma fortführt gem. § 25 HGB für alle Verbindlichkeiten des Verkäufers (bzgl. der Immobilie).
Der Kauf einer Immobilie von einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft ohne umsatzsteuerpflichtige Mieterträge soll keine Haftung nach § 75 AO auslösen. Aktuellere Urteile der Finanzgerichte und des BFH stellen diese Auffassung infrage. Zudem kann eine Betriebsprüfung beim Erwerber diese steuerrechtliche Bewertung nachträglich ändern und damit die Voraussetzungen für die Haftung nach § 75 AO schaffen.
Ein weiteres Risiko kann darin liegen, dass der Käufer die umsatzsteuerliche Gestaltung des Veräußerers übernehmen muss. Hat der Verkäufer zur Umsatzsteuer optiert und Vorsteuerbeträge gezogen, kann der Erwerber zwar eine andere Entscheidung treffen. Er muss dann die Vorsteuer, die der Veräußerer gezogen hat, anteilig an das Finanzamt erstatten gem. § 15 a UStG. Käufer sollten dies vor Abschluss des Kaufvertrags prüfen.
Andere Regeln gelten, wenn der Immobilienverkauf z.B. wegen Wegfalls der Mietverhältnisse nicht als Geschäftsveräußerung im Ganzen gilt. Dann fällt u.U. Umsatzsteuer an, die der private Käufer nicht als Vorsteuer abziehen kann.
Auskünfte des Verkäufers oder des Finanzamtes über eine korrekte Zahlung der Steuern beseitigen das Risiko nicht, weil bei Betriebsprüfungen Nachforderungen möglich sind. Vertragliche Gestaltungen mit entsprechenden Sicherheiten für die Käufer lohnen sich daher.
